關于加強城鎮國有土地上依法建造住宅維修工作的指導意見

  • 2021-08-10 15:49:28
為切實做好城鎮房屋安全使用和維修管理工作,市住房城鄉建設委會同相關部門研究制定了《關于加強城鎮國有土地上依法建造住宅維修工作的指導意見(試行)》,經市政府同意,現印發給你們
各區人民政府、經濟技術開發區管委會,各有關單位:

  為切實做好城鎮房屋安全使用和維修管理工作,市住房城鄉建設委會同相關部門研究制定了《關于加強城鎮國有土地上依法建造住宅維修工作的指導意見(試行)》,經市政府同意,現印發給你們,請結合各區實際情況,認真組織落實。

  特此通知。

  附件:關于加強城鎮國有土地上依法建造住宅維修工作的指導意見(試行)

北京市住房和城鄉建設委員會    

北京市人民政府國有資產監督管理委員會    

北京市城市管理委員會    

北京市水務局    

北京市住房資金管理中心    

2021年7月29日  

附件

關于加強城鎮國有土地上依法建造住宅維修工作的指導意見(試行)

  為認真貫徹落實市委市政府“接訴即辦”“每月一題”推動解決房屋修繕類重點民生訴求的工作要求,及時解決房屋滲漏、下水管道堵塞等居民訴求集中的房屋維修問題,根據《北京市物業管理條例》《北京市建設工程質量條例》和《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》(北京市人民政府令第229號),現就加強城鎮國有土地上依法建造住宅(以下簡稱城鎮住宅)維修工作,提出如下指導意見:

  一、明確各方維修責任

  城鎮住宅維修責任,質量保修期內的,建設單位應當按照與業主簽訂的住宅工程質量保證書中承諾的質量保修范圍、保修期限等,承擔保修責任。保修期外的根據住宅不同產權性質、不同管理方式來確定:

  (一)實施物業服務管理的住宅。物業服務合同內的維修事項由物業服務人承擔,物業服務合同之外的維修事項由業主個人承擔,物業服務人需對收費維修項目進行公示。房屋質量保修期滿后的共有部位(包括屋面、雨落管、公共部位外窗等)和共用設施設備的維修、更新和改造項目,符合使用專項維修資金條件的,按程序申請專項維修資金進行維修。

  (二)直管公房。已售公房的個人專有部分維修由業主承擔,未售公房以及直管公房共有部位和共用設施設備的維修由產權單位承擔。

  (三)企事業單位所有并自行管理的住宅,包括未實施物業管理的房改房。業主承擔個人專有部分的維修;房屋共用部位和共用設施設備的維修,在售房款和公共維修資金未使用完的,應使用相應的資金,在售房款和公共維修資金已經使用完以及二次上市的住宅,由所涉及的業主承擔;未實施房改的住宅維修由產權單位承擔。

  (四)(原)產權單位已滅失且無物業管理的住宅和無物業管理的回遷房。業主承擔個人專有部分的維修,共用部位和共用設施設備的維修由所涉及的全體業主承擔;街道辦事處(鄉鎮人民政府)或社區應協調屬地社會企業提供有償維修服務,同時盡快組織召開業主大會,選聘物業服務人。

  (五)城鎮私有平房。由房屋所有權人承擔維修責任。城鎮“困難戶、五保戶”的住宅維修工作,根據相關政策由屬地民政部門確認,維修費用由屬地政府協調解決。

  專業經營單位依據國家和本市有關規定承擔專業管線維修責任。

  因周邊施工造成城鎮住宅地基下沉、墻體開裂變形等損傷的,應由房屋產權人或利害關系人委托鑒定,根據鑒定報告的結論,由造成損傷的責任單位承擔鑒定費用和維修責任。

  因住宅使用人使用不當造成住宅需要維修的,或者自行更換外窗、雨落管等設施的,相應維修責任由使用人承擔。

  二、落實合理使用和檢查維護責任

  (一)城鎮住宅業主、使用人應當合理使用房屋建筑,不得故意損壞住宅及設施,不得擅自變動建筑主體、承重結構,不得擅自拆改供暖、燃氣等管線,不得向下水管道投放雜物,室內廚衛裝修不得破壞防水層,不得違規出租房屋。

  (二)城鎮住宅所有權人、管理人(包括物業服務人和已售公房的原產權單位)和供暖、燃氣等專業經營單位,應切實履行檢查維護責任,發現危及房屋使用安全的問題時,有權對危害房屋使用安全的行為進行制止,并應當及時向屬地相關行政主管部門報告。

  (三)建立計劃維修與事故維修相結合的維修機制。重點做好以下幾個方面:

  1.房屋所有權人、管理人應根據屋面防水設計使用年限和實際狀況做好總體維修計劃,并根據上年度的日常檢查和特定檢查結果安排本年度維修計劃,對于需要維修的應在汛期到來之前完成維修。

  房屋所有權人、管理人應在汛期到來之前對屋面防水和雨水落水管斷裂等情況進行檢查,發現損傷應及時維修。

  2.房屋所有權人、管理人應根據排水主管道老化程度和管道堵塞情況,采取高壓沖洗法等進行定期維修。出現突發情況時,應及時維修。

  三、加強維修工作監督管理

  (一)市城市管理委、市水務局和市國資委應當督促專業經營單位落實專業管線及設施維修督導責任。市國資委、區政府督促公房管理單位落實維修責任。

  (二)各區政府應當加強城鎮住宅維修工作的組織領導,建立綜合協調的工作機制,組織轄區內各街道(鄉鎮)和各行業管理部門協調做好房屋維修工作。

  (三)各區建設行政主管部門和街道(鄉鎮)應加強對建設單位履行住宅房屋質量保修責任的監督管理,依法查處違法違規行為。

  (四)街道(鄉鎮)督促房屋所有權人、管理人、使用人、專業經營單位落實各方責任,會同居委會調處住宅維修過程中業主(使用人)之間的矛盾糾紛。用好“吹哨報到”機制,及時解決城鎮住宅維修工作中遇到的各種問題。

  (五)街道(鄉鎮)承擔城鎮住宅應急維修責任。城鎮住宅發生房屋漏雨、下水主管道堵塞等需要應急維修、維修責任人暫時無力維修的,或者發生突發情況需要緊急維修的,街道(鄉鎮)應當組織相關搶險隊伍進行應急維修。應急維修的費用按照工程造價定額確定,發生的費用由維修責任人承擔。

  四、工作要求

  (一)構建黨建引領社區治理框架下的房屋維修機制。本市城鎮國有土地上依法建造住宅的維修,各區政府納入社區治理體系,堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區黨組織領導下業主主責,管理人、使用人、專業經營單位各負其責,鄰里之間友好協商,社會力量參與的維修機制,努力實現既依法依規,又能快速維修。

  (二)強化工作督導。市住房城鄉建設委會同市政務服務局,針對訴求較多的小區,對屬地區進行督導,各區要對訴求集中小區管理人和屬地街道(鄉鎮)加強督導,協調落實房屋維修的主體責任。針對城鎮住宅所有權人或管理人應急維修不及時,拒不履行維修責任,導致業主向市民服務熱線“12345”反映問題較多的,納入考核范圍。

  (三)加大宣傳培訓覆蓋面。各區定期組織街道(鄉鎮)對房屋安全使用與維修的宣傳和培訓;認真梳理屬地房屋維修的典型案例,強化正向引導,落實各方責任。

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