老舊小區改造政策解讀及服務探索

  • 2023-04-19 08:22:21
本文系統梳理回顧近年來從中央到地方各級政府出臺的老舊小區改造的相關政策,分析行業在老舊小區改造前后面臨的機遇。文 張彪(中國物業管理
本文系統梳理回顧近年來從中央到地方各級政府出臺的老舊小區改造的相關政策,分析行業在老舊小區改造前后面臨的機遇。
文/張彪(中國物業管理協會法律政策工作委員會委員)
老舊小區改造是增進民生福祉的一項重點工作。近年來,從中央到地方,相關部門紛紛出臺了一系列推進老舊小區改造工作的政策,各地物業服務企業也紛紛行動起來,積極參與老舊小區改造工作。
尤其是2022年以來,國內多地政府加快老舊小區改造步伐,并開始引入物業服務企業對老舊小區進行管理,而許多物業服務企業也抓住市場機遇,提出老舊小區管理戰略,搶占老舊小區市場藍海,為老舊小區提供高品質的專業物業服務。
本文系統梳理回顧近年來從中央到地方各級政府出臺的老舊小區改造的相關政策及其主要內容,分析行業在老舊小區改造前后面臨的機遇,引導物業服務企業主動抓住機遇加快發展,并盤點了部分物業服務企業參與老舊小區改造工作所取得的成績。
 
關于老舊小區改造的相關政策
 
 

 

2020年4月,國務院辦公廳印發的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》,將城鎮老舊小區改造列入各級政府工作日程。
此后,住房和城鄉建設部辦公廳先后頒布了一系列城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單,分別是:
 

2020年12月15日,頒布了《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單(第一批)》;

 

2021年1月29日,頒布了《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單(第二批)》;

 

2021年05月11日,頒布了《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單(第三批)》;

 

2021年11月17日,頒布了《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單(第四批)》。

2021年12月14日,住房和城鄉建設部辦公廳、國家發展改革委辦公廳、財政部辦公廳聯合發布了《關于進一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》及附件《城鎮老舊小區改造工作衡量標準》。
2021年12月17日,住房和城鄉建設部辦公廳頒布了《完整居住社區建設指南》,明確了老舊小區改造功能對應模塊及詳細標準。
近一年來,各省市住建主管部門陸續頒布了《城市更新辦法》,主要包括五個部分:加強基礎設施和公共設施建設,提升城市服務水平;調整和完善區域功能布局,優化城市空間格局;提升城市居住品質,改善城市人居環境;加強歷史文化保護,塑造城市特色風貌;創新社會治理,增強城市安全韌性。
在《城市更新辦法》里,著重提到了對公共配套的補缺、微基建、15分鐘生活圈微投入。在物業管理方面,《城市更新辦法》則提出黨建引領、社文共創、智慧信息平臺建設,物業運營要向養老、托幼、家政等領域延伸,促進由物的管理向人的服務轉型升級,做好基礎服務的同時,要創造更多定制化產品和個性化服務,滿足業主不同需求。
目前,國內出臺的政策不僅涉及老舊小區的改造,而且也有部分地方的政策已經涉及將老舊小區納入基層社區治理。
如,2017年5月,湖北省武漢市印發《關于實施“紅色引擎工程”推動基層治理體系和治理能力現代化的意見》,緊扣黨建引領基層社會治理創新主題,強調重塑黨的政治色彩,突出“八個紅色”重點內容,包括強化“紅色引領”、培育“紅色頭雁”、激活“紅色細胞”、建設“紅色陣地”、打造“紅色物業”、繁榮“紅色文化”、掀起“紅色旋風”、用好“紅色基金”,并提出10個方面30條具體任務和措施。
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圖為保利物業在保利花園項目用親情服務守護老舊小區
 
老舊小區改造前后的行業機遇
 
 

 

老舊小區由于建成年代久遠,普遍存在設施老化、配套不足等問題,無法滿足業主的美好生活向往,因此,各地也紛紛在政策的指導下加快老舊小區改造工作的步伐。這是一項非常龐大的工程。據住房和城鄉建設部初步統計,全國老舊小區有17萬個,涉及居民4200萬戶,總建筑面積達到40億平方米。
對于物業服務企業來說,大規模開展老舊小區改造不僅是一項極大的政策利好,也是一項重要機遇。具體體現在以下幾個方面:
逐漸明朗的政策趨勢
各地政府在對老舊小區改造后,均不同程度地削減了對其日常維護的財政投入,其共建、共享、共治目標體現出“人民小區人民管”的決心。老舊小區改造的相關政策中也明確指出老舊小區改造后應有專業的物業管理,釋放了政府希望通過物業服務企業對老舊小區硬件生命周期進行延長的信號??紤]到目前國內巨大的存量物業市場,可以預見,老舊小區將是國內物業服務企業未來重要的市場板塊。
明確了要實施紅色物業管理模式
多地在老舊小區改造過程中均明確提出要實施紅色物業管理模式。發展紅色物業,是地方政府在基層社區管理領域富有智慧的體現,同時也是一項具有開創性和挑戰性的工作。而國內許多物業服務企業結合項目具體情況,已經在管項目內形成了一套適應基層社區需要的紅色物業管理模式。
物業服務企業在接管老舊小區后完全可以借助成熟的紅色物業經驗或模式快速介入老舊小區管理,并通過紅色物業模式的實施取得政府、業主以及其他相關各方普遍滿意的結果。
老舊小區新配套、新要求的出現
傳統的物業管理只要做好維持社區基礎運轉的“兩保一維”就可以了,但對于改造后的老舊小區來說,只提供“兩保一維”服務是遠遠無法達到及滿足業主需求的。目前,多地在老舊小區改造過程中都對低樓層電梯安裝、立體停車庫建造、社區養老、社區食堂、社區經營、社區便民等硬件配置提出要求,這對物業服務企業來說,既是挑戰,也是機遇。
因為,物業服務企業如果能夠承接及運營好停車管理、社區養老、社區食堂、社區經營、社區便民等多種經營項目,將會為企業帶來一筆另外的收入。
通過滿足居民需求收獲業主認可
老舊小區改造完成后,越來越多的老舊小區居民盼望著居住環境的改善提升,不過即便基礎硬件設施標準達到了,但軟性服務在原有工作模式下仍會由于各種原因而無法滿足居民需求。但是,專業物業服務企業的客戶服務體系卻能填補其缺漏,尤其是在“紅色物業引擎”的指引下,社區、居民、物業服務企業三方聯動,可以實現共治共建共享。
在具體工作上,物業服務企業要始終堅持“黨建引領”這一鮮明主線,彰顯“紅”的特色,體現“治”的成效,以街道社區黨組織為核心,整合服務資源、集聚服務力量、健全服務機制,著力解決好居民群眾反映突出的物業服務問題,從而收獲居民認可。
助力構建自循環體系
老舊小區改造的政策出發點是通過政府投入,改善居民生活環境,引入專業化物業管理延長建筑物生命周期,通過社會資本運營公共資產,在企業盈利的同時補充小區維修基金、豐富居民精神生活、脫離政府補貼,達到“自循環”目標。
而物業服務企業多數都采取自負盈虧的市場化運營體制,在助力老舊小區建立自循環體系方面積累了豐富的經驗,也具有無可比擬的優勢。
圖片
圖為長沙市萬廈園丁物業工作人員清理被淤泥雜物堵塞老舊小區的排污管道
 
參與老舊小區改造所取得的成績
 
 

 

2022年,全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.1萬個、840萬戶。經匯總各地統計上報數據發現,2022年1-8月份,全國新開工改造城鎮老舊小區4.83萬個、799萬戶,按小區數計,占年度目標任務的94.4%。其中,湖北、廣東、內蒙古、貴州、山西、山東、河北、江蘇、青海、江西等10個省份新開工改造城鎮老舊小區數完成年度計劃任務。
頭部企業提出老舊小區管理戰略
近兩年來,許多物業服務企業受房地產調控影響,承接新建項目數量日益減少,其發展戰略導向亦發生了重大變化,均在積極尋求發展戰略及運營策略的改變與突破,以便更好地求生存、謀發展。
部分物業服務企業已經從熱衷于接管新建住宅轉向重視老舊小區以及商業寫字樓、行政辦公樓、產業園、醫院、學校、市政設施等非住宅業態,且將老舊小區、非住宅業態的管理與服務逐步體系化,并形成高質量的標準化服務體系。
目前,邁入老舊小區業態賽道的物業服務企業對老舊小區的管理與服務都提出了精準的戰略目標及落地化標準,譬如:
  • 碧桂園服務提出“新物業”的概念,即新科技、新服務、新生態、新價值,并成立客戶體驗研究院優化服務設計;
  • 保利物業建立“盈和生態圈”全價值服務體系,提出“人文社區、價值生活”理念;
  • 世茂服務在19座城88個服務社區開展“茂美計劃”,實施iBlue深藍社區--1001服務標準;
  • 新希望服務以“一路樂觀,點滴托付”為主題,結合已有產業鏈,進行品牌服務煥新,打造微生態系統的社區生活;
  • 宋都服務在老舊小區管理上,采用“1+1+N”智慧管理路徑,即1個聯合指揮中心+1個綜合服務平臺+N個應用場景落地,并攜手涂鴉智能打造IoT物聯平臺,實現對社區中的設施設備智能化、集中化管理。

 

多地引入專業物業服務企業管理老舊小區
在一系列政策利好的作用以及各方的努力之下,目前,多地政府紛紛開始引入專業物業服務企業來管理老舊小區。
上海閔行區由純國有物業服務企業承接老舊小區,打造生態家居的現代化主城區,實現黨建領航、紅色物業、基層黨建與社區治理有機結合,社區、業委會、物業服務企業三方聯動,全覆蓋推廣黨建引領工作機制,在居民區黨組織的統籌領導下,進一步完善“三駕馬車”的運行協調、平臺載體和保障體系,更精準地確定行業定位,發揮好溝通、組織、監督等作用,拉動居委會、物業服務企業同向發力,同頻共振,同軸運轉。
北京勁松社區在老舊小區改造過程中認為,改造是規劃建造行為,物業管理是經營行為,因此,老舊小區改造要引入社會資本,將老舊小區改造與物業管理融為一體,在前期介入中代入以人為本的規劃設計理念,實現改、建、運營結合,確保后期負責運營物業服務的企業可以通過政策扶持、物業費和停車費收取以及授權對公共空間進行改建改造,形成盈利空間。
???、成都等地試點開展老舊小區物業管理,突出以業主為主體,由業主按月或定期繳納物業費和公共經費,財務、賬務雙公開,物業服務企業可以計提固定酬金。
山東濰坊、曲阜等地對有條件實行市場化物業管理的老舊小區,積極引入專業物業服務企業進行管理,同時指導街道領辦公益性物業服務企業,依法依規接管無物業管理小區,根據老舊居民小區需求提供保潔、保安、維修等基礎性物業服務,進一步提高老舊小區物業服務覆蓋率,通過物業服務企業的長效運營,從根本上解決“前改后亂”等老舊小區改造過程中可能存在的痛點問題。
湖北武漢市江漢區探索“市政一體化業務+老舊小區物業管理”模式,打破了傳統老舊小區的管理紅線,將城市空間整合服務延伸至老舊小區單元門前,通過“政府出一點,老百姓給一點,經營補一點”的方式,用市政投入和公共資源經營的收入來維持老舊設施運營,破解老舊小區管理資金不足的難題。
綜上所述,在老舊小區改造前后均涉及物業服務企業。如何運用“紅色引擎”“三方聯動”等機制達到共建、共治、共享的目標,如何將“改、建、運營”一體化融合,各地政府、物業服務企業一直在積極地探索和實踐,且取得了階段性的成果,即:
堅持以黨建引領為旗幟,沿著國家“放管服”的實施路徑,用專業化物業管理沉淀,打開企業治理領域大門,在此良好的開端下,逐步向城市管理運營與投建管一體化模式發展,培養及提高居民物業服務商品化意識,最終形成黨建引領、政府主導、多方共治、企業服務的良性循環,共同打造共建共治共享的治理生態圈,不斷增進民生福祉。
 
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