北京市物業服務第三方評估監理內容、程序、規范與法律依據

  • 2018-07-19 14:29:30
北京市在2010年制定的《北京市物業管理辦法》及配套文件系統中,把第三方評估監理系統作為一個獨立、重要的組成部分,使第三方制度第一次進入物業管理立法領域
        北京市在2010年制定的《北京市物業管理辦法》及配套文件系統中,把第三方評估監理系統作為一個獨立、重要的組成部分,使第三方制度第一次進入物業管理立法領域,成為立法內容中獨有的制度創新。目前國內各省市地方立法中正在紛紛學習北京市的這一思路,創建當地的第三方制度。這說明了在物業管理活動領域中因地制宜地創建第三方制度的迫切性和必要性。為此,有必要回顧、梳理和闡釋北京市的制度設計和政策內容。
  北京市的制度文件體系由兩大方面構成,第一“物業項目交接管理”、第二部分“物業服務第三方評估監理”,具體內容見下圖:

  從制度建設發展的角度而言,北京市第三方制度的構建,不僅是制定一套文件體系,而且創建了新的行業并引進了新的社會中介組織,使第三方機構按照一定的業務規則或程序為委托人提供中介服務。例如,在房地產及物業管理服務領域中:審計機構;資產、土地、工程等評估機構;工程監理機構;法律、檔案等服務機構;信息、技術、工程等咨詢機構;檢測、檢驗、公證、認證機構;工商登記、商標、專利、稅務、房地產招投標等機構。
  這一新領域的創建是試圖采用新的程序和社會機制,培育新的市場和社會要素,從而可以用這些力量和機制替代純行政手段解決物業領域的痼疾。
  例如,根據北京市立法后評估報告,“第三方”評估查驗機構三年期間在20個小區物業交接項目案例顯示,在這些項目交接中牽涉到區縣政府、街道辦事處、建設單位、物業企業、業主委員會等主體,但經過糾紛調解和評估查驗,逐一使各方能夠依法依規、履行北京市物業項目交接辦法及其配套政策規定,最終實現了當事方簽署協議,并且化解多方的宿怨和糾紛,沒有再次走上司法訴訟和群訪圍攻政府的行動,也沒有一個小區陷入無序的局面。
 
  一、物業服務第三方評估監理:概念、內容與資質
  (一)概念與業務范圍
  北京市383號文件規定“本辦法所稱物業服務第三方評估監理,是指物業服務評估監理機構接受業主、業主大會、建設單位、物業服務企業或有關部門的委托,依照法律、法規、規章規定和合同約定,對物業服務質量和服務費用、物業共用部位和共用設施設備管理狀況等提供專業評估監理服務的活動”。該文件還規定物業服務評估監理業務范圍包括:
  1、物業項目交接查驗;
  2、物業服務費用評估;
  3、物業服務質量評估;
  4、其他需要評估監理的事項。
  (二) 機構與專家資質
  文件規定了第三方機構與專家的資質, 并要求其在市房屋行政主管部門備案。市房屋行政主管部門建立物業服務評估監理專家庫并定期公布專家名單和備案機構名單。要求物業服務評估監理機構從事物業服務評估監理時應當從專家庫中選擇專家。物業服務評估監理專家出具評估意見并對評估監理機構負責,評估監理機構出具評估監理報告并對委托人負責。
  文件規定委托人可以從專家庫外選擇專家,但應當向市房屋行政主管部門提供庫外專家的信息。
 
  二、物業服務第三方評估監理:內容要點
 ?。ㄒ唬┪飿I項目交接查驗
  根據383號文件規定,建設單位應當在銷售房屋前確定物業服務事項和標準,從市房屋行政主管部門公布的第三方評估監理機構名錄中,隨機抽取物業服務評估監理機構對服務費用進行測算,測算結果應當在銷售場所予以公示,并寫入房屋買賣合同和前期物業服務合同。建設單位應當同時向物業服務評估監理機構提供項目類型、建筑面積、共用設施設備情況、擬承諾的服務事項及標準等相關資料。
  建設單位向全體業主移交物業項目時,委托物業服務評估監理機構進行交接查驗。全體業主選聘新物業服務企業時,也可以委托物業服務評估監理機構依據《北京市新建物業項目交接查驗標準》及其他相關文件規定,對物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地、物業項目圖紙資料及設施設備運行維修記錄等查驗后出具查驗報告。
 ?。ǘ┪飿I服務評估
   1、物業費評估
  業主大會首次選聘或更換物業服務企業時,可以委托物業服務評估監理機構進行物業服務費用評估。業主和物業服務企業等相關利害關系人就物業服務費用發生爭議時,可以共同委托物業服務評估監理機構進行評估。
  文件列舉了三種方法:
  同類參考項目法:對物業類型、規模、物業服務等級方面相近的已入住項目
  市場比較法:對類似服務費用已知價格的修正
  運營成本法:提供物業服務的正常運營成本和合理利潤或管理酬金估算價格。評估人員可以參考當期公布的物業服務成本價格,分項評估物業服務成本或者物業服務支出的構成單項,物業服務成本或者物業服務支出包括以下內容: 管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;物業管理區域清潔衛生費用;物業管理區域綠化養護費用;物業管理區域秩序維護費用;辦公費用;物業服務企業固定資產折舊;物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;經業主同意的其它費用。                                                                                                   評估人員匯總物業服務成本或者物業服務支出的構成單項評估數據,根據物業服務行業合理利潤或酬金范圍計算出評估項目的物業服務費用評估結果。
    2、評估資料
  委托人和評估機構搜集整理的評估項目資料應包括下列內容:
  項目立項批復、建設工程規劃意見書、相關竣工驗收及備案文件資料;
  項目物業管理區域劃分說明;
  項目物業共用部位、共用設施設備清單
  項目物業服務項目和等級標準;其他評估需要的材料。
   3、物業服務質量評估
  物業服務質量評估中的評估人員按照相關法律、法規規定、物業服務等級標準和《物業服務合同》約定的內容,遵循評估原則,按照評估程序,對物業服務質量水平在評估時點的客觀判定的活動。
  業主、業主大會或其他相關部門可以委托物業服務評估監理機構根據相關法律、法規、規章、服務規范、行業標準及物業服務合同約定等,對物業服務質量進行評估。物業服務各方權益主體可以委托第三方評估監理機構在約定期間內對物業服務進行跟蹤評估。
  評估原則合法原則:
  遵循合法原則,評估人員在進行評估時,應以符合相關法規的規定為前提。
  評估時點原則:遵循評估時點原則,要求評估結果應是評估項目在評估時點的物業服務質量客觀水平。
  評估依據評估人員應根據《物業服務合同》的約定和本市規定的服務標準、技術規范進行物業服務質量評估。
  評估程序
  委托人和評估機構搜集整理評估項目資料應包括下列內容:《物業服務合同》、《(臨時)管理規約》;項目物業區域劃分意見書;項目物業共用部位、共用設施設備情況;其他涉及評估事項的項目資料。
  評估人員到項目現場進行考評,根據《物業服務合同》的約定和本市規定的服務等級標準、技術規范分模塊進行初步評分。
  評估人員到項目現場進行考評后,物業服務企業可以對物業服務中存在的問題進行自述和答辯。
 
  三、物業服務第三方評估監理:規范
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  為了規范建設單位、物業企業、業主與物業服務第三方評估監理機構和專家在物業項目交接中對于對物業共用部分的建造質量、管理資料、使用功能等進行的綜合性查驗,北京市在383文件后出臺了《北京市物業項目承接查驗》391號文件和相關的兩個地方標準,詳細規定了查驗活動的承接活動中的具體內容。同年底,國家住房和城鄉建設部關于印發《物業承接查驗辦法》的建房[2010]165號文件,明確了承接查驗的這一內容
   1、承接查驗內容
  物業區域劃分狀況:查勘現狀和《物業區域劃分意見書》是否一致。
  物業構成狀況:查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見書》是否一致;查勘現狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。
  物業服務用房狀況:查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見書》是否一致;查勘現狀與測繪成果備案是否一致;查勘物業服務用房面積和樓層是否符合法定或約定標準。
  物業共用部位狀況: 查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見書》是否一致;查勘現狀與《房屋買賣合同》約定是否一致;查驗物業共用部位的使用及養護是否符合相關技術標準要求。
  物業共用設施設備狀況;查驗現狀與建設工程設計文件是否一致;查勘現狀與《房屋買賣合同》約定是否一致;查驗物業共用設施設備的使用及養護是否符合相關技術標準要求。
  物業資料交接狀況:查驗擬移交物業資料的種類、數量和內容是否符合相關技術標準要求。
   2、承接查驗評估
  文件規定,查驗的評估是專業評估人員根據評估目的,遵循評估原則,按照評估程序和評估標準,對物業項目承接查驗在評估時點的具體實際狀況進行評估和判定的活動。文件還規定了評估原則、程序、評估基本事項、內容、評估項目資料、評估作業方案、現場進行初步查勘、評估依據等內容。
 
  四、物業服務第三方評估監理:在項目交接中的實施
 ?。ㄒ唬┪飿I項目交接的程序與辦法
   1、交接協議
  文件規定已經成立業主大會的物業項目,可由經業主大會授權的業主委員會代表全體業主進行交接;未成立業主大會的,可由全體業主授權的業主代表進行交接。
  全體業主可以委托選聘的物業服務企業進行交接;也可以按照383號文件委托物業服務評估監理機構進行物業項目交接查驗評估,并出具報告。
  物業項目交接前應當簽訂交接協議。交接協議一般包括:物業項目名稱、交接主體、交接時間、權利和責任分界點、交接內容、交接查驗方法和標準、相關債權債務的處理、爭議解決方式等。
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   1、業主與建設單位的交接程序
  業主共同決定解除前期物業服務合同并確定物業管理方式的,全體業主與建設單位應當按照下列程序進行交接:
  書面告知:全體業主將業主共同決定書面告知建設單位;
  簽訂協議:雙方協商簽訂交接協議;
  告知政府:全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門;
  移交與承接:雙方按照《北京市物業管理辦法》第十條規定和交接協議約定,對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。
   2、業主不再接受事實服務或者合同期滿后不再續簽的交接
  全體業主與物業服務企業應當按照文件的程序規定,書面告知、簽訂協議、告知政府后按規定移交與承接。
   3、物業服務企業不再提供事實服務或者合同期滿后不再續簽的交接
  物業服務企業應當與全體業主按照文件規定程序進行交接:
  提前告知:物業服務企業提前3個月書面告知全體業主;
  簽訂協議:雙方協商簽訂交接協議;
  告知政府:物業服務企業及時將決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門;
  移交承接:雙方按照《北京市物業管理辦法》第二十七條規定和交接協議約定,對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。
  文件規定,物業服務企業告知之日至合同期限屆滿之日不足3個月的,應當自告知之日起3個月后方可撤出物業管理區域,不得擅自停止物業服務。
  全體業主怠于履行交接義務的,街道辦事處、鄉鎮人民政府可以推薦業主代表按規定組織交接。
  (三)交接注意事項
   1、物業項目交接
  建設單位、物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接,并撤出物業管理區域。交接的起算時間為:
  約定期限的物業服務合同終止的,自物業服務合同期限屆滿之日起算;
  其他情形,自建設單位、物業服務企業接到全體業主共同決定的書面告知之日起算。
  建設單位、物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內,應當維持正常的物業管理秩序,并不得向業主收取物業服務費用。
   2、續聘合同
  物業服務合同期限屆滿前,業主共同決定續聘原物業服務企業的,應當在合同期限屆滿之日前30日內與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同。
 ?。ㄋ模蔽飿I服務
  北京市規定在物業管理項目交接期間,有下列情形,住宅物業項目不能維持正常物業管理秩序的,物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同相關部門組織提供應急物業服務:
  物業服務合同期限屆滿,建設單位或原物業服務企業依法撤出物業管理區域,全體業主未能依法確定物業管理方式的;
  物業服務合同期限內,建設單位或物業服務企業違反約定單方解除物業服務合同,撤出物業管理區域,全體業主未能依法確定物業管理方式的;
  物業服務合同期限內,建設單位或物業服務企業因破產、資質被注銷等原因致使其法律上或者事實上不能履行物業服務義務的。
   2、應急服務提供方式內容
  根據轄區實際情況確定,可以專門成立應急物業服務隊或者指定、聘請物業服務企業等。但僅限于垃圾清運、秩序維護、二次供水、電梯運行等維持業主基本生活的服務事項。應急物業服務期限一般不超過3個月。應急物業服務費用由全體業主承擔,業主委員會應當協助收取。
  綜上所述,北京市2010年物業管理立法中通過對當前物業管理制度中核心難題的制度設計,將物業管理項目交接與第三方評估監理相結合,在項目交接中必須進行規范化的查驗評估的制度規定,給北京市物業項目交接的制度化解決提供了一個出口,給沖突中的各方一個解決的路徑,給政府一個應對嚴重沖突事件的制度化途徑的“抓手”,給第三方社會專業機構開辟了一個新業務領域。對于當前物業糾紛中沖突烈度最高和對社會安定影響最大的物業交接的平穩實施提供了制度程序和技術保障。
  北京市法制辦對《北京市物業管理辦法實施效果評估課題項目報告2014》的評價與結論中指出,“《北京市物業管理辦法》第三方制度的設計和實踐,是采用社會機制解決社會問題的有益探索,也取得了較為明顯的成績。”報告也指出,“目前的第三方機構正處于發展階段,需要加以培育,也需要借鑒民政系統對社會組織建設規范的舉措,以促使其制度建設的健康發展。”
  目前各省市地方無論在立法嘗試還是在社會實踐層面,對于第三方制度都有新的思路和貢獻,這些舉措值得予以高度關注。
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