一、物業服務費用評估
    1、新建物業項目物業費評估 
    自2010年10月1日起,申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅項目,開發商都要在售房前確定物業服務事項和服務標準,并委托物業服務評估監理機構對服務費用進行測算,測算結果應在售樓處等銷售場所公示,并寫入房屋買賣合同和前期物業服務合同。建設單位在辦理商品住宅預售許可或現房銷售前,可以在市房屋行政主管部門公布的物業服務評估監理機構名錄中自行確定物業服務評估監理機構對前期物業服務費用進行評估。
 
    2、在管項目(老舊小區)上調物業費評估
    隨著物業管理公司人工成本的不斷增大,以及物價的上漲,物業公司管理成本逐年增高,而物業費一直不變,物業公司經營困難。通過第三方評估機構適時適度地調整物業費,可以提升服務水平,改善小區的環境和公共設施,能夠更好地服務業主。
業主大會首次選聘或更換物業服務企業時,可以委托物業服務評估監理機構進行物業服務費用評估。業主和物業服務企業等相關利害關系人就物業服務費用發生爭議時,可以共同委托第三方物業服務評估監理機構進行評估。
 
二、物業服務質量評估
   評估人員按照相關法律、法規規定、物業服務等級標準和《物業服務合同》約定的內容,遵循評估原則,按照評估程序,對物業服務質量水平在評估時點的客觀判定的活動。
    物業管理作為服務型行業,物業企業的服務質量、服務水平、服務效果怎么樣,評價標準不一,甲方或業委會對物業服務企業的服務管理不滿意,物業服務好不好,對物業服務企業的履約情況由第三方物業服務監理機構來進行評估。
 
三、物業項目承接查驗評估
    物業承接查驗:在正式接管物業項目之前,開發建設單位、業主或受業主委托的物業服務企業以及物業服務評估監理機構在移交物業項目過程中對建造質量、管理資料、建筑使用功能等進行的綜合性驗收。
    1、新建項目物業承接查驗評估
    目的:為了解除開發建設單位前期物業服務責任,成功劃轉物業費。
    從2010年10月1日起,申請商品房預售和現房銷售的住宅項目,都由開發商承擔前期物業責任。前期物業的期限,是指從首戶業主入住起,至全體業主與開發商完成物業公用部分交接為止。 在完成物業共用部分交接前,開發商不得向業主收取物業費。這意味著在成立業主大會,與開發商交接物業公用部分前,業主不需繳物業費。 收房前業主將辦“一卡通”。
    在交付房屋前,開發商應向業主發放該套房屋的“業主一卡通”。業主入住前,應與銀行、建設單位簽訂前期物業服務費托收協議。并按房屋買賣合同和前期物業服務合同約定的費用標準,在“業主一卡通”內預存不超過12個月的物業服務費。
    開發商請具有資質的第三方物業服務監理評估機構進行公區交接查驗, 查驗合格、貼公告,則視為查驗通過,業主開始承擔物業費。 由受托第三方評估監理機構對物業項目承接查驗進行物業項目共用部位、共用設施設備在評估時點的狀況,獨立、客觀、公正地反映物業項目共用部位、共用設施設備的現狀和所存在的問題。同時也將推動房地產開發企業產品質量的不斷提高和配套的不斷完善,減少前期遺留問題產生的物業糾紛。 
    物業項目承接查驗包括主要包括下列內容: 
    1)物業區域劃分狀況:查勘現狀和《物業區域劃分意見書》是否一致。
    2)物業構成狀況:查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見書》是否一致;查勘現狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。 
    3)物業服務用房狀況:查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見書》是否一致;查勘現狀與測繪成果備案是否一致;查勘物業服務用房面積和樓層是否符合法定或約定標準。 
    4)物業共用部位狀況: 查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見書》是否一致;查勘現狀與《房屋買賣合同》約定是否一致;查驗物業共用部位的使用及養護是否符合相關技術標準要求。     5)物業共用設施設備狀況;查驗現狀與建設工程設計文件是否一致;查勘現狀與《房屋買賣合同》約定是否一致;查驗物業共用設施設備的使用及養護是否符合相關技術標準要求。 
    6)物業資料交接狀況:查驗擬移交物業資料的種類、數量和內容是否符合相關技術標準要求。
 
    2、新老物業項目交接查驗
    一直以來新老物業交接過程中容易引起的最大糾紛就是前物管的遺留問題,業主因缺乏專業知識對此無法了解,通過第三方物業服務監理評估機構則可以把問題厘清,有利于界定物業公用部位公用設施設備的管理責任,新物管公司在接手時可以正常提供服務和管理。
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